Mietminderung - Verweigerung der Mägelbeseitigung durch die MieterIn - Beweisrecht - Verlust der Rechte

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 10.4.2019 – VIII ZR 12/18 entschieden, dass eine Kündigung durch den Vermieter wegen ausstehender Mietzahlungen rechtmäßig ist, wenn der Vermieter zuvor die Mängelbeseitigung angeboten hat, und die MieterIn die Mängelbeseitigung in der Wohnung mit Verweis auf relevante „Vernichtung von Beweismitteln“ verweigert und die Mietzahlungen weiter mindert.

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Die Beklagten sind mit einem die Kündigung tragenden Mietbetrag in Zahlungsrückstand geraten, ein Leistungsverweigerungsrecht steht ihnen nicht mehr zu, seit sie die Durchführung der Mängelbeseitigung verweigert haben. Denn mit Wegfall des sich aus § 320 I 1 BGB ergebenden Leistungsverweigerungsrechts werden die einbehaltenen Beträge sofort fällig.
(NJW-Spezial 2019, 449)
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Der BGH verfolgt hier weiter eine einschleichende rigorose Rechtsprechung zuungunsten der Mieterinnen. Wer künftig dem Vermieter verweigert gemeldete Mängel zu beseitigen, muss damit rechnen dass wieder 100 % der Gesamt-Miete von der Mieterin gefordert werden. Es dürfte im Einzelfall darauf ankommen ob hinreichende Beweissicherungsmöglichkeiten zur Verfügung stehen. In der Praxis wird zu beachten sein, mit welchen Einwänden die Mieterinnen die Mängelbeseitigung verweigert.

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BGH nimmt MieterInnen stärker in die Pflicht - Sorgloser Umgang führt zu sofortigem Schadensersatzanspruch für VermieterIn

Das Mietrecht in Deutschland ist durchzogen vom sozialen Gedanken des Eigentums, dessen Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen (Art. 14 Abs. 2 S. 2 GG). Das bedeutet auch, dass Mietwohnungen nur beschränkt handelbar und verwendbar sind. Der/Die EigentümerIn als VermieterIn muss stets Rücksicht auf seine MieterInnen nehmen. Vor diesem Hintergrund hat sich  eine sehr MieterInnenfreundliche Rechtsprechung in Deutschland entwickelt. Mieten ist in Deutschland oft sehr konfortabel – wenn nicht gerade in Boom-Städten ein Welle von Mieterhöhungen umgeht. Deutsche Mietwohnungen sind – trotz hoher Hürden bei Kündigungen – international als Investment begehrt, MieterInnen in Deutschland zahlen die Miete pünktlich und gehen pfleglich mit der Wohnung (Eigentum eines Anderen) um.

Was aber,  wenn der/die MieterIn nicht pfleglich mit der Mietwohnung umgeht, und während der Mietzeit seine Obhuts- und Sorgfaltspflichten vernachlässigt und im Ergebnis Schimmelbefall, ungepflegte Badezimmerarmaturen und eines Lackschädens an Heizkörper entstehen?  Der /Die Mieter /Mieterin ist während der gesamten Mietzeit auch verpflichtet pfleglich mit der Wohung umzugehen. Anders als bei den bekannten Schönheitsreperaturen (z.B.. alle paar Jahre streichen) muss der/die Mieterin sich steets vorhalten lassen, wenn Schäden verursacht werden, weil Pflichten zum sorgfältigen Umgang vernachlässigt wurden. Diese Pflichtverletzungen führen zu Schadensersatzansprüchen der/des Vermieterin / Vermieters, und sind unmittelbar in Geld zu ersetzen. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 28. Februar 2018 (Aktenzeichen: VIII ZR 157/170 ) entschieden, dass Schäden, die dadurch entstanden sind, dass der/die Mieterin das Mietobjekt nicht pfleglich behandelt und die Obhuts- und Sorgfaltspflichten verletzt ohne Fristsetzung zu ersetzen sind. Das bedeutet, dass der/die Mieterin bei Auszug mit solchen Schäden damit rechnen muss eine Rechnung als Schadensersatzforderung für die Reperaturen präsentiert zu bekommen. Der/ die Vermieterin muss nach dieser Rechtssprechung der Mieterin/dem Mieter in Zukunft nicht mehr die Möglichkeit geben diese Schäden – oft kostengünstiger – selbst zu reparieren.

 

Weiterführende Informationen: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs (Nr. 43/2018):
– Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietwohnung erfordert keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung

 

 

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